2026년 공동주택 공시가격이 평균 3.45% 오르면서 보유세 부담도 커졌어요. 하지만 알아두면 줄일 수 있는 절세 포인트가 분명히 있어요. 공시가 인상 현황부터 실전 보유세 절세 전략 4가지까지 정리했어요.
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 거예요. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(1주택 43~45%)과 세율을 곱해 정해지고, 종부세는 1세대 1주택자라면 공시가 12억 원을 공제받아요. 공시가와 공정시장가액비율이 오르면 같은 집이라도 세금이 늘어나는 구조라, 절세 전략을 챙기는 게 중요해요.
시작 전에 큰 그림을 잡아둘게요. 보유세는 6월 1일 시점의 소유자에게 그해치가 부과되고, 재산세는 7월과 9월에 나눠, 종합부동산세는 12월에 고지돼요. 명의·잔금일·공시가격이라는 세 가지 변수를 어떻게 다루느냐에 따라 같은 집이라도 세 부담이 달라지는데, 아래 네 가지는 그중 실전에서 바로 쓸 수 있는 전략이에요.
절세 전략 ① 부부 공동명의로 종부세 줄이기
종합부동산세는 사람별로 매기는 인별 과세예요. 1세대 1주택을 단독명의로 가지면 공시가 12억 원을 공제받지만, 부부 공동명의로 하면 각자 9억 원씩 합쳐 18억 원까지 종부세가 0원이 돼요. 공시가가 높은 집일수록 공동명의가 유리해질 수 있어요. 다만 뒤에 나올 고령·장기보유 세액공제와 함께 따져봐야 하니, 내 상황에 맞춰 계산해보는 게 좋아요.
공동명의가 항상 정답은 아니에요. 1주택 단독명의는 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)를 온전히 받을 수 있어, 나이가 많고 오래 보유한 1주택자라면 단독명의가 더 유리할 수도 있어요. 그래서 두 방식을 모두 계산해 비교해보는 게 좋아요.
절세 전략 ② 6월 1일, 매매 타이밍을 활용하세요
보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날 집을 소유한 사람에게 1년치가 부과돼요. 이 하루가 세금을 가르는 거예요. 집을 팔 거라면 5월 31일까지 잔금을 받아 6월 1일엔 소유자가 아니게 하고, 살 거라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 보유세를 피할 수 있어요. 잔금일을 하루만 조정해도 1년치 세금이 달라져요.
다만 잔금일 조정은 거래 상대방과 협의가 필요하고, 양도소득세·취득세 같은 다른 세금과도 얽혀 있어요. 보유세 하나만 보고 무리하게 날짜를 맞추기보다, 전체 세금과 자금 일정을 함께 따져 결정하는 게 안전해요.
절세 전략 ③ 세액공제 최대 80%를 챙기세요
1세대 1주택자라면 종부세 세액공제를 놓치지 마세요. 만 60세 이상 고령자 공제와 5년 이상 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 종부세를 깎을 수 있어요. 나이가 많고 오래 보유했을수록 공제율이 커지니, 해당된다면 신고 때 반드시 반영해야 해요.
세액공제는 요건(연령·보유기간)을 갖췄는지 본인이 확인하고 신고에 반영해야 하는 경우가 있어요. 충족하는데도 놓치면 매년 적지 않은 금액을 더 내게 돼요. 본 글은 일반적인 정보 제공일 뿐 개별 세무 자문이 아니므로, 금액이 큰 경우 세무 전문가의 확인을 받는 걸 권해요.
자주 묻는 질문도 짚어 둘게요. Q. 1주택자도 종합부동산세를 내나요? 1세대 1주택자는 공시가 12억 원까지 공제되기 때문에, 공시가가 그 이하라면 종부세 대상이 아니에요. 공제 후 남는 금액에만 세금이 매겨져요.
Q. 재산세와 종부세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요? 종부세를 계산할 때 이미 납부한 재산세 상당액을 공제해주기 때문에 같은 금액에 두 번 과세되지는 않아요. 두 세금은 별개지만 중복 부담은 조정돼요.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요? 부동산공시가격알리미에서 우리 집 공시가격을 조회할 수 있어요. 매년 열람·의견청취 기간에 시세보다 높게 매겨졌다고 판단되면 이의신청도 이때 해야 해요.
정리하면 보유세 절세의 핵심은 명의·시점·공시가격이에요. 부부 공동명의와 단독명의를 비교하고, 6월 1일 기준일을 고려해 잔금일을 정하고, 세액공제 요건을 챙기고, 공시가격이 과하면 이의신청을 하는 것 — 이 네 가지만 알아도 같은 집의 세 부담을 꽤 줄일 수 있어요.
다만 세법은 매년 공정시장가액비율과 공제 기준이 바뀌므로, 올해 적용되는 수치를 국세청 홈택스나 지자체 안내에서 확인한 뒤 적용하는 게 안전해요.
끝으로 절세는 합법적인 테두리 안에서 미리 계획할 때 효과가 커요. 거래나 명의 변경을 앞두고 있다면 그 전에 미리 따져보는 것이 사후에 방법을 찾는 것보다 훨씬 나아요.
절세 전략 ④ 공시가격 이의신청을 놓치지 마세요
보유세의 출발점은 공시가격이에요. 매년 공시가격 열람·의견 청취 기간에 우리 집 공시가가 시세보다 과도하게 높게 매겨졌다면 이의신청을 할 수 있어요. 이의신청이 받아들여져 공시가가 내려가면 재산세와 종부세가 함께 줄어요. 열람 기간을 놓치지 않는 게 핵심이에요.
정리하면 보유세는 공동명의·매매 타이밍·세액공제·이의신청 네 가지로 줄일 수 있어요. 공시가와 공정시장가액비율이 매년 바뀌니 내 집 기준으로 꼭 확인하세요. 정확한 세액은 국세청 홈택스에서 모의계산할 수 있고, 양도 시 세금은 양도세 중과 2026도 함께 보면 좋아요.