서울 재건축 재개발 정비사업이 올해 들어 눈에 띄게 속도를 내고 있어요. 서울시가 2028년까지 착공 가능한 85개 구역, 8만 5,000호를 핵심공급 전략사업으로 지정하면서 이주비 융자 계획도 같은 날 함께 발표됐거든요. 이 글에서는 서울 재건축 재개발 조합과 조합원이 실제로 챙겨야 하는 금액과 조건만 표로 정리했어요.
서울 재건축 재개발 85개 구역, 지금 어디까지 왔어요?
서울시는 2026년 2월 26일 시청에서 열린 8만 5,000호 신속착공 발표회에서 2028년까지 착공이 가능한 85개 구역을 핵심공급 전략사업으로 선정했다고 밝혔어요. 관리처분과 이주·해체 단계에 있는 사업지에 행정력을 집중하겠다는 게 골자예요.
서울시는 2031년까지 31만 가구 착공이라는 로드맵을 두고 253개 정비사업구역의 공정표를 전수 점검한 뒤 85개 구역을 추렸다고 설명했어요. 올해 첫 삽 대상으로는 한남3구역(5,970가구), 갈현1구역(4,116가구), 중계본동 백사마을(3,178가구), 방배13구역(2,228가구) 등이 꼽혔고요. 연도별 구역 수는 매체마다 다르게 보도돼서 이 글에서는 3년간 85개 구역으로만 봐요.
여기에 붙는 게 신속착공 6종 패키지예요. 전자총회 도입으로 의사결정을 빠르게 하고, 해체계획서 작성 자문으로 서류 보완을 줄이고, 착공 직전 구조·굴토 통합심의를 하고, 이주·해체·착공 시기를 명확히 하고, 공사변경계약 컨설팅을 붙이고, 사업추진 일정을 자동으로 안내하는 여섯 가지예요. 기존 신속통합기획 2.0과 함께 적용돼요.
다만 발표회에서 조합장들이 낸 탄원서의 핵심은 이주비와 조합원 지위양도 제한이었어요. 서울 재건축 재개발 현장의 병목이 인허가가 아니라 이주 단계 자금이라는 뜻이에요.
서울 재건축 재개발 이주비 융자, 조합원은 최대 5억원이에요
서울시는 올해 주택진흥기금 500억원을 편성해 이주비 융자에 나섰어요. 그중 실제 융자 규모는 처음 160억원으로 잡혔다가 2026년 6월 19일 변경 공고에서 예산 한도 내로 넓어졌고, 한도와 대상 요건도 같이 완화됐어요. 금액과 조건은 이렇게 갈려요.
| 구분 | 조합 | 조합원 |
|---|---|---|
| 융자한도 | 이주 필요액의 80% 이내 | LTV 50% 이내(최대 5억원) |
| 융자금리 | 연 4.5% | 연 4.5% |
| 담보 | – | 서울시 명의 1순위 근저당(채권최고액 = 융자금의 150%) |
| 규모 요건 | 500명 이하 요건 폐지 | 동일 |
| 총 재원 | 종전 160억원 → 예산 한도 내로 확대 | |
이 표에서 실무상 가장 크게 갈리는 항목은 담보예요. 조합원 개별 부동산에 서울시 명의 1순위 근저당을 잡기 때문에, 이미 선순위 대출이 있는 조합원은 순위 조정이 안 되면 신청 자체가 막혀요. 서울 재건축 재개발 조합이 사전 수요조사를 돌릴 때 이 항목부터 확인하는 이유예요.
변경 전에는 조합원 500명 이하 중·소규모 조합만 신청할 수 있었는데 그 요건이 사라졌어요. 대형 구역도 문이 열린 셈이에요. 대신 조합 정관에 사업이 추진되지 않을 경우 융자금 상환에 관한 사항을 적어야 하고, 선정·통지 후 90일 이내에 이주비 융자금 신청 총회결의서를 내야 해요.
2차 접수 10월 1~15일, 자격 체크리스트
1차 접수는 7월 16일에 마감됐고, 2차 접수는 10월 1일부터 15일까지예요. 회차에 따라 인정되는 이주 개시 시점이 달라서 그게 실질 관문이에요. 서울 재건축 재개발 조합 입장에서는 인가일보다 이주 개시 예정일을 맞추는 쪽이 더 까다로워요.
- 관리처분인가를 2025년 6월 27일 이후에 받았나요
- 이주 개시(예정)일이 2026년 12월 31일까지인가요 (1차 기준)
- 2차 접수라면 2027년 3월 31일까지 이주 개시(예정)인가요
- 정관에 융자금 상환 조항이 들어 있나요
- 조합원 개별 부동산에 서울시 1순위 근저당 설정이 가능한가요
- 선정·통지 후 90일 안에 총회를 열 수 있나요
다만 홍보된 500억원과 실제 집행액은 아직 거리가 있어요. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 6월 말 기준 집행액은 16억원 수준이었고, 1차 대상이던 청량리8구역에서는 적격 판정을 받은 조합원 9명 중 7명이 “자력으로 세입자 이주를 완료했다”는 이유로 지원이 어렵다는 통보를 받았어요. 이 기준은 6월 19일 공고문에는 없던 내용이라 논란이 됐고, 보도 뒤 서울시가 9명 전원 지원으로 정정했어요.
그래서 서울 재건축 재개발 조합이라면 공고문 요건만 보고 자금 계획을 확정하지 말고, 접수 전에 담당 부서에 개별 사안을 한 번 더 확인하는 편이 안전해요. 이주 완료 시점이나 세입자 정산 방식처럼 공고문에 안 적힌 변수가 판정에 들어올 수 있어요.
주의할 점도 공고에 그대로 적혀 있어요. 예산이 소진되면 1차 접수로 종료될 수 있고, 정부의 이주비 대출 규제가 바뀌면 융자지원 계획도 바뀔 수 있어요. 서울 재건축 재개발 조합이라면 접수 직전에 서울시 정비사업 정보몽땅에서 공고 원문을 다시 확인하는 편이 안전해요.
재건축부담금, 1인당 평균이익 구간표로 계산해요
서울 재건축 재개발 조합원이 가장 크게 걱정하는 건 재건축초과이익 환수예요. 부담금은 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익에 아래 부과율을 적용해 계산해요.
| 조합원 1인당 평균이익 | 부과율(1인 기준) |
|---|---|
| 8천만원 이하 | 면제 |
| 8천만원 초과 ~ 1억3천만원 이하 | 초과금액의 10% |
| 1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 이하 | 500만원 + 초과금액의 20% |
| 1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 이하 | 1,500만원 + 초과금액의 30% |
| 2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 이하 | 3,000만원 + 초과금액의 40% |
| 2억8천만원 초과 | 5,000만원 + 초과금액의 50% |
계산 예시를 들어볼게요. 1인당 평균이익이 2억원이면 1억8천만원 초과 2억3천만원 이하 구간이에요. 1,500만원 + (2억원 − 1억8천만원) × 30% = 1,500만원 + 600만원, 그래서 1인당 2,100만원이 나와요. 평균이익이 1억원이면 (1억원 − 8천만원) × 10% = 200만원이고요. 구간이 하나 올라갈 때마다 부담이 계단식으로 뛰는 구조라, 서울 재건축 재개발 조합이 사업성을 볼 때 평균이익 추정치가 어느 구간에 걸리는지부터 따져요.
시점도 중요해요. 부과개시시점은 최초 조합설립인가일, 부과종료시점은 준공인가일이에요. 두 시점 사이가 10년을 넘으면 준공인가일에서 역산해 10년이 되는 날을 개시시점으로 봐요. 부담금은 부과종료시점부터 5개월 이내에 결정·부과되고, 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 내요. 자세한 산정 방식은 찾기쉬운 생활법령정보에 조문별로 정리돼 있어요.
재초환 폐지 법안은 국회에 발의돼 있지만 2026년 9월 초 기준으로 아직 통과되지 않았어요. 서울 재건축 재개발 사업장이라면 현행 구간표로 계산해 두는 편이 안전해요.
자주 묻는 질문
이주비 융자는 조합원이 직접 신청해요?
신청 주체는 조합이에요. 조합이 선정된 뒤 조합원 개별 부동산에 서울시 명의 근저당을 설정하는 구조라, 조합 총회 결의가 먼저 있어야 해요. 선정·통지 후 90일이라는 기한도 조합에 걸려요.
재개발 구역도 대상이에요?
서울시 공고는 재개발과 재건축 조합을 함께 대상으로 하고 있어요. 다만 관리처분인가일과 이주 개시 예정일 요건은 사업 종류와 관계없이 같게 적용돼요.
85개 구역에 없으면 지원을 못 받나요?
핵심공급 전략사업 지정과 이주비 융자 신청 자격은 별개예요. 융자는 공고에 적힌 관리처분인가일과 이주 개시 시점 요건으로 판단해요. 지정 여부는 행정 지원의 우선순위에 가까워요.
재건축부담금 예정액은 언제 알 수 있어요?
자료를 제출받은 날부터 30일, 예정액 검증을 의뢰한 경우에는 45일 이내에 부과기준과 예정액을 통지받아요. 그 뒤에는 부과종료시점까지 매년 1월 말까지 예정액을 다시 통지받고요.
마치며
서울 재건축 재개발 정비사업은 속도만 보면 좋아 보이지만, 실제 손익은 이주비 금리 4.5%와 재건축부담금 구간표에서 갈려요. 10월 1~15일 2차 접수처럼 날짜가 박힌 절차는 미리 챙겨야 하고요. 서울 재건축 재개발 조합원이라면 관리처분인가일과 이주 개시 예정일부터 확인해 보세요.
세금 쪽은 양도세 중과 2026 정리와 다주택자 대출 규제 총정리를 같이 보면 그림이 맞춰져요. 시장 분위기는 서울 아파트 양극화 글에서 이어서 볼 수 있어요.
이 글은 서울시 공고와 법령을 정리한 정보예요. 세무·법률 자문은 아니고, 개별 조합의 신청 가능 여부나 부담금 금액은 구역 조건에 따라 달라져요. 실제 신청 전에는 서울시와 조합 사무실, 세무 전문가에게 확인해 주세요.